對未來房地產調控政策的若干建議
- 發布時間：2023-07-03 08:51:38
- 來源：中宏網
當前，房價下降的城市增多，北京、上海等熱點城市二手房價格跌幅居前。無論從國家統計局公布的5月份統計數據，還是從近日市場的銷售量和價格看，房地產市場回暖受阻，仍處于調整期且恢復緩慢，市場仍面臨不少困難。這種狀況已對固定資產投資和宏觀經濟增長構成明顯拖累。為此，筆者建議采取堅決有力措施，加快“探索新的發展模式”，在供需兩側持續發力，促進房地產業“良性循環和健康發展”。
在需求端，應堅持因城施策、一城一策，進一步優化支持合理住房需求的政策。首先，對非一二線城市不必要的行政性限制措施，如限購、限貸、限售、限價等不合時宜的、具有收縮性和抑制性的政策，應逐步放松乃至徹底放開，以較好地支持剛性、改善性住房需求；其次，繼續降低首套住房和二套房的按揭貸款利率，并降低所有存量住房的按揭貸款利率；第三，適時降低非熱點地區、非一二線城市的首套房和第二套住房的首付比例、交易稅費等；第四，根據市場實際情況的變化，也可以考慮將這些政策進一步向熱點一二線城市延伸、擴圍，逐步全面實行一區一策，這將有助于改善當前樓市銷售的弱勢。
在供給端，首先，繼續加大金融支持力度，特別是加大對優質房地產企業的融資支持力度，進一步優化預售資金監管政策，加大保交樓資金支持，盡快幫助房地產企業恢復融資，改善流動性，控制和穩定金融體系的風險，從而穩定行業和市場預期；其次，采取各種方式，加大保障性租賃住房供給，加快推進長租房市場建設，推動租購同享和租購同權的真正實現；第三，切實降低新增供地的土地成本，逐步減少由開發商承擔的各種配套設施建設移交。
從長遠來看，還是要加快推進房地產市場長效機制的建設和房地產市場基礎性改革。黨的二十大再次強調了“房住不炒”的定位，強調要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。顯然，“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”將是未來住房制度的大方向。在多主體供給方面，要引入競爭機制，土地供應由單一的政府轉變成政府、集體經濟組織等主體，住房供給由開發商為主轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等共同提供，供給形式也應從單一的商品房轉變為商品房、租賃房、共有產權房、集體用地租賃房等多品類供給。在多渠道保障方面，政府要承擔更多的住房責任，發揮積極作用，主動運用金融、土地、投資、貨幣化補貼、稅收等多種手段，充分保障“住有所居”。在“租購并舉”方面，核心在租，租賃房市場的不平衡不充分是房地產市場當前發展的明顯短板，因此要加快各類租賃市場的建設。關于房地產領域的制度改革，未來應在房屋預售制、住宅用地體制、住宅供應體制、租購同權制度、房地產稅收制度、住房公積金制度、政策性住宅金融機構、農村土地制度和集體建設用地產權制度等多方面加快探索和推進。（作者：王軍，華泰資產首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事）