對未來房地產開發投資形勢的幾點分析
- 發布時間：2025-02-08 09:33:11
- 來源：中宏網
經過新世紀以來20多年持續大規模房地產開發投資，我國房地產領域與整個城市建設一樣，進入了存量更新改造和新增建設投資并存時代，房地產開發投資乃至整個房地產業發展已經產生了一些新的趨勢性特點和結構性變化，需要引起有關方面包括地方政府的高度重視。
第一，從城鎮化發展趨勢看，2024年底我國常住人口城鎮化率達到了67%，預計到“十五五”期末達到71%以上，平均每年提高0.7個百分點。這期間，城鎮常住人口總量將繼續增長，相應地，新增城鎮人口的居住需求將保持一定增長，再加上既有常住人口的改善性居住需求增長，以及取消非普通住宅和普通住宅劃分后釋放的部分原本因為土地供應和城市規劃限制被一定程度上抑制的高端居住需求，客觀上都有助于推動這期間房地產開發“硬投資”量的增長。當前，在一攬子增量政策和相關房地產改革措施等強有力“軟建設”支持下，筆者認為，房地產開發投資有望迎來增速的“回暖時刻”。
第二，從房地產投資國際比較看，在存量房地產更新改造和新建投資并存時代，城市房地產更新改造任務將更加凸顯，更新改造投資占比將不斷提升，即使現階段已經進入后城鎮化發展階段的發達國家，房地產開發投資占固定資產投資總額（固定資本形成總額）的比重仍然較高，與我國目前占比相差并不太多。因而從橫向比較看，現階段即使我國房地產開發投資占比還會有所下滑，但也非常有限了；特別是，如果進一步在城中村改造、老舊居住區改造以及舊場（廠）區改造等方面加大財政、金融等政策支持力度，有可能加快推動房地產開發投資“企穩”，比如允許更多的地方政府新增專項債券資金用于符合條件的城中村改造、老舊居住區改造、老舊街區改造等項目。
第三，從房地產開發投資領域看，城市老舊居住區改造、城中村改造、舊場（廠）區改造等城市更新改造無疑需要大量“硬投資”，從而提升城市宜居、宜業、宜游等功能品質，提高城市安全韌性水平，助推城市建設高質量發展和高水平安全；同時，城市更新改造也難免拆除一部分老舊住宅特別是危舊住宅及其他房屋，導致新增部分住房購置需求或安置房建設投資需求，從而有助于消化存量空置住房并有可能進一步激發新增房地產開發投資，此外，在人口流入城市特別是產業發展潛力大的都市圈，主要面向新市民、新青年的保障性租賃住房和主要面向工薪收入群體的配售型保障性住房，盡管可以通過盤活符合條件的存量閑置商品房解決一部分，但仍然需要新增大量的房地產開發“硬投資”。
第四，從房地產開發投資區域看，房地產業屬于典型的服務業，除少數特大城市、超大城市外，總體上區域性市場特點突出，住房需求以及相應的房地產開發投資仍然主要“跟著人口走”，同時考慮到區域產業發展對人口的集聚作用，房地產開發投資在很大程度上還“跟著產業走”。因此，冀中南、皖北、魯西南、豫東南、湘西南、粵西、川東等城鎮化發展潛力地區和現代化都市圈等主要人口流入地區和產業發展潛力大地區，必然存在更大的新增住房需求以及相應的房地產開發投資需求。值得注意的是，城市群地區雖然總體上常住人口仍將保持增長態勢，但是區域空間范圍太大，區域內部不同城鎮的人口流動和產業發展未來很可能出現較大分化，因而其內部不同城鎮的住房需求以及房地產開發投資的走勢很可能相差很大甚至完全不一樣。（作者：吳亞平，國家發展改革委投資研究所研究員、博士生導師）